Om- och tillbyggnation/ tillbyggnad

Är huset för litet? Känns planlösningen omodern? Saknas utrymme för förvaring? Är trappan till övervåningen placerad precis vid ytterdörren så att grus och smuts dras runt i hela huset på nolltid?

Om det är mer yta som behövs uppstår många frågor. Åt vilket håll ska man bygga ut? Vilken lösning innebär minst påverkan på befintlig konstruktion? Vad blir mest ekonomiskt? Hur söker man bygglov? Det är oftast bra att börja med att göra en lista över funktioner som fattas i det befintliga huset. Med den som utgångspunkt kan man sedan skissa på ombyggnationen eller tillbyggnaden.

Byggingenjörsbyrån har lång och bred erfarenhet och lotsar er genom hela processen. Börja med att boka en kostnadsfri konsultation som ett första steg. Ni får då ta del av vår kompetens inom både arkitektur och konstruktion och får en klarare bild av hur ert framtida hus kan komma att se ut. Vi kan sedan hjälpa till att ta fram förslag på ombyggnation eller tillbyggnad, bygglovsritningar, konstruktionsritningar, förfrågningsunderlag inför upphandling, kontraktsskrivning, kontrollansvar under byggnationen och besiktning.

När vi tar oss an ett projekt frö om- och tillbyggnation börjar vi med att undersöka förutsättningarna för byggnationen. Om det är möjligt så beställer vi ritningar från arkiv på det befintliga huset. För områden som är detaljplanerade tolkar vi detaljplanen. Det finns till exempel oftast begränsningar i hur stort du får bygga, hur många våningar och hur högt ett hus får vara. Ibland finns även begränsningar vad gäller takvinkel och färgsättning. Vi undersöker också om det finns särskilda hinder för att genomföra åtgärder på byggnaden, såsom särskilt värdefull kulturmiljö, skyddsintresse mm.

Vid startmötet pratar vi igenom förutsättningar och önskemål samt mäter upp det befintliga huset. Ofta skissar vi redan på plats upp en möjlig planlösning och diskuterar olika lösningar för konstruktionen. Uppvärmning, ventilation, ungefärliga kostnader för om- och tillbyggnation är andra ämnen som ofta kommer upp.

Vid lite mer komplexa tillbyggnader eller om flera idéer känns intressanta kan man välja att börja med två förslag för en om- och tillbyggnation. När vi sedan ritar upp förslaget har vi stor nytta av vi arbetar både med arkitektur och konstruktion på Byggingenjörsbyrån. Medan förslaget eller förslagen ritas stämmer vi av med konstruktör för att inte föreslå åtgärder som kräver alltför stora ingrepp i de bärande delarna av huset. Det mesta går att lösa men om man är medveten om konsekvenserna en åtgärd medför så kan mindre justeringar göra att slutnotan blir betydligt lägre än vad den annars hade blivit.   

Från startmötet fram till det färdiga förslaget eller förslagen tar det ungefär tre veckor. Ett förslag presenteras både i ritningar och med en 3D-modell som du själv kan använda för att se både i och omkring huset. Det brukar ge en tydlig bild av hur det framtida huset skulle kunna se ut. Det vanligaste upplägget är sedan att vi bokar in ett digitalt möte. Med vårt ritprogram öppet delar vi skärm så att ändringar kan göras medan mötet pågår. Vi växlar mellan att titta på huset i 3D och i plan och går igenom om det är något som skulle kunna bli bättre, eller om idéer från flera olika förslag ska resultera i ett förslag att arbeta vidare med.

När revideringarna är gjorda tar vi fram ritningar färdiga att skickas in som bygglovsansökan eller anmälan. För inre ombyggnation av bärande konstruktion krävs anmälan till kommunen. För fasadändring eller tillbyggnad inom detaljplanerat område krävs bygglovsansökan. Vid större tillbyggnader kommer kommunen sedan efterfråga kompletterande handlingar innan de beviljar startbesked. Det kan vara konstruktionsritningar, brandskyddsbeskrivning, energibalansberäkning mm. Större tillbyggnader kan också innebära att en certifierad kontrollansvarig ska utses. Byggingenjörsbyrån tar fram all dokumentation som behövs för att få startbesked, för att ni ska få börja bygga e rom och tillbyggnation..

När en bygglovsansökan bedöms av kommunen kontrollerar de att åtgärderna följer detaljplanen, om det finns en sådan för området. En om- och tillbyggnation ska även följa Boverkets bygg- och konstruktionsregler. De gäller bland annat säkerhet, bärighet, tillgänglighet, brandskydd, rumshöjd, tillgång till dagsljus och energihushållning. Även om det befintliga huset byggdes långt innan dagens regler fanns så måste de nya delarna uppfylla dagens standard. När det gäller fritidshus finns undantag för reglerna när det kommer till tillgänglighet, rumshöjd och energihushållning. 

Dessutom ska plan- och bygglagens krav på att en byggnad ska ha en god form-, färg- och materialverkan uppfyllas. Det kravet gäller både nybyggnation och när man bygger till. Ändringar ska utföras varsamt och man ska ta hänsyn till en byggnads tekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden. När man vill förändra byggnader som ligger i områden som är särskilt utpekade som kulturhistoriskt värdefulla är kraven ännu större. Ofta måste en tillbyggnad då vara en tydligt avskiljbar del av huset, man ska alltså kunna se vad som är nybyggt och vad som är ursprungligt. Det kan också gälla till exempel fönstersättning eller färgval.