Besiktningar / entreprenadbesiktning

Skicka din förfrågan om besiktning här

Besiktningsmannens roll och uppdrag

I Sverige finns ett vedertaget system där en utomstående besiktningsman undersöker om entreprenader är utförda på avtalsenliga och fackmässiga sätt. Besiktningsmannen ska ha den kunskap och erfarenhet som krävs för uppdraget.

Det innebär till exempel kännedom om ABS, konsumenttjänstlagen och Boverkets föreskrifter. Besiktningsmannen ska utföra sitt uppdrag opartiskt och självständigt. Besiktningsmannens roll handlar också om att med hög integritet kunna hantera frågor som kan bli till nackdel även för den som beställt besiktningsuppdraget.

Det är vanligt att parterna inför besiktningen har olika uppfattningar, och det är besiktningsmannens uppgift att ta ställning i en rad frågor. Utgångspunkten är alltid hur avtalen mellan parterna ser ut och därför är det mycket viktigt att både grundavtal och ändringar i dem bekräftas skriftligt. Besiktningsmannen ska också utgå från byggregler, branschregler och praxis för att avgöra om ett uppdrag utförts rätt och riktigt. Det kan i vissa fall finnas behov av att biträdande besiktningsmän bistår besiktningsmannen för olika fackområden, som el, vvs, mark. Exempelvis kan det vid besiktning av solcellsanläggningar vara lämpligt att anlita ett biträde med fackkunskaper inom elinstallation. Eftersom besiktningsmannen gör en bedömning av vad som är ett fel i entreprenaden måste det alltid finnas möjlighet att överpröva en besiktning. Av samma skäl är det viktigt att besiktningsmannen omfattas av en ansvarsförsäkring.

Besiktningar Byggingenjörsbyrån

Förutsättningar för besiktningar

Utgångspunkten vid en besiktning är alltid de avtal som finns mellan parterna. De flesta besiktningar av småhus har konsumenttjänstlagen och Allmänna Bestämmelser för Småhusentreprenader (ABS) som övergripande regelverk. I normalfallet gör man en i huvudsak okulär besiktning. Det innebär att besiktningsmannen tittar efter synliga fel i alla delar av entreprenaden samt konstaterar att det finns fungerande el-, vatten och andra installationer. Besiktningsmannen testar även stickprovsvis installationerna, men gör inte en komplett funktionsprovning av dem om inte parterna särskilt har begärt det. Därför är det viktigt att alla provningar och egenkontroller har genomförts inför besiktningsdagen

Besiktningar som finns definierade i ABS eller konsumenttjänstlagen:

• Förbesiktning
• Slutbesiktning
• Efterbesiktning
• Särskild besiktning
• § 59-besiktning (tvåårsbesiktning) , Garantibesiktning ABT/AB
• Överbesiktning

Andra besiktningar som förekommer relativt ofta:
• Kontrollbesiktning
• Statusbesiktning

Olika typer av besiktningar

Förbesiktning

En förbesiktning är en besiktning som görs under en entreprenad, före slutbesiktningen, för att tidigt upptäcka fel, bedöma kvaliteten på specifika arbeten (t.ex. det som blir oåtkomligt senare) eller säkerställa att kontraktsenliga krav uppfylls, vilket minskar risker för förseningar och kostnader senare. Både entreprenör och beställare kan påkalla en förbesiktning, som ger möjlighet att åtgärda fel i tid och skapar tydlighet kring projektets status och ansvar.

Slutbesiktning

När entreprenadarbetena är färdiga och entreprenören har gjort samtliga egenkontroller och provningar görs en slutbesiktning om någon av parterna önskar det. Det sker i princip alltid. Slutbesiktningen är viktig eftersom parterna i sina avtal ofta hänvisar till den i juridiska frågor. Hur besiktningsman utses framgår av 54 § konsumenttjänstlagen.

Vid slutbesiktningen ska besiktningsmannen undersöka och bedöma om entreprenaden utförts enligt det som står i entreprenadhandlingarna. Besiktningsmannen ska också bedöma fackmässigheten i det utförda arbetet. Utgångspunkten är i första hand parternas avtal, ritningar och andra underlag. Om det inte finns några detaljerade krav i handlingarna utgår man, när så är möjligt, ifrån vad som anses vara fackmässigt enligt AMA. Dessutom ska utförande som strider mot lagar och myndighetskrav noteras som fel.

Efterbesiktning

En efterbesiktning görs för att undersöka om de fel som noterats vid tidigare besiktningar har blivit avhjälpta. I utlåtandet från efterbesiktningen får man inte införa andra fel än de som fanns vid någon av de tidigare besiktningarna. Undantag kan göras om parterna är överens om detta. Besiktningsmannen måste då göra en notering om att det är parternas överenskommelse. Följdfel från ett avhjälpande har besiktningsmannen rätt att notera vid efterbesiktningen.

Särskild besiktning

Efter entreprenadtidens utgång kan det visa sig att ett fel har uppstått eller att ett fel har återuppstått på grund av att det inte har avhjälpts på fackmässigt sätt. Då kan någon av parterna begära en särskild besiktning. Felet ska ha funnits vid slutbesiktningstillfället, men inte märkts eller noterats av besiktningsmannen (60 § punkt 2 konsumenttjänstlagen).

Beställaren kan påtala fel till entreprenören inom 6 månader efter slutbesiktningen (reklamation enligt 60 § punkt 3 konsumenttjänstlagen). Om parterna är oense om felen kan en särskild besiktning pröva om det förekommer fel i entreprenaden. I kallelsen till en särskild besiktning ska det anges vad besiktningen avser. Vid besiktningen får parterna föra talan, men det är besiktningsmannen som självständigt fattar beslut i ärendet.

§ 59-besiktning/
2-årsbesiktning (konsument)

Senast inom två år efter godkänd entreprenad kan en så kallad § 59-besiktning göras. Den kallas även ofta för tvåårsbesiktning. En sådan besiktning tar beställaren initiativ till. Det är också beställaren som betalar för besiktningen om man inte har kommit överens om något annat.

Vid § 59-besiktningen undersöker man om det framträtt några nya fel sedan entreprenaden avslutades. Entreprenören är ansvarig för felen i de fall denne inte kan visa att felen uppstått genom olyckshändelse, vanvård, onormalt brukande eller liknande förhållande på konsumentens sida.

Reklamationstiden enligt konsumenttjänstlagen är tio år från godkänd entreprenad eller från arbetenas avslutande om ingen slutbesiktning har gjorts. Fel som reklameras inom två år efter slutbesiktningen eller, om ingen slutbesiktning gjorts, två år från att arbetet avslutades är normalt entreprenörens ansvar att avhjälpa.

Här kan du läsa mer om vad som styrs i Entreprenadkontrakt ABS18 (länk).

Garanti besiktning (AB/ABT)

Entreprenader som utförs enligt standardavtalen ABT 06 och AB 04 har som regel två olika garantitider, två respektive fem år. Garantibesiktning enligt ABT 06 benämns därför ofta som tvåårsbesiktning och femårsbesiktning. Fel som framträder inom garantitiden är entreprenörens ansvar att åtgärda, utan kostnad för beställaren. Efter garantitidens utgång är entreprenörens ansvar för fel betydligt mindre. Viktigt därför att alla fel upptäcks och reklameras innan garantitiden löper ut, vilket görs genom garantibesiktning.

Överbesiktning

Om någon part vill pröva utfallet av en besiktning kan han eller hon begära en överbesiktning. Då prövas frågor om entreprenadens godkännande, förekomsten av fel eller ansvar för fel. En begäran om överbesiktning ska göras inom en månad efter det att parten fått utlåtandet från den besiktning som ska överprövas, om inte särskilda skäl finns för att förlänga tiden. Överbesiktningen utförs av en besiktningsman som parterna gemensamt utser. Överbesiktningen ersätter den besiktning eller den del av besiktningen som lett till påkallandet.

Kontrollbesiktning

En kontrollbesiktning görs för att minimera felen vid slutbesiktningen och på så vis underlätta för parterna. Den görs lämpligen cirka två veckor före slutbesiktningen, och parterna ska kallas till den. Det är viktigt att entreprenaden verkligen är färdigställd vid kontrollbesiktningen. Utlåtandet från kontrollbesiktningen ska skickas till parterna omgående, helst redan dagen efter.
Benämningen kontrollbesiktning finns inte i ABS. Därför har den inte heller samma status som de besiktningar som finns beskrivna i olika lagar och allmänna bestämmelser. Kontrollbesiktningen ska inte förväxlas med en förbesiktning.

Statusbesiktning

En statusbesiktning kan göras om det vid något tillfälle behövs en opartisk bedömning av vilka arbeten som är färdiga respektive återstår i en entreprenad, till exempel när ett entreprenadavtal hävs.

Benämningen statusbesiktning finns inte i ABS. Därför har den inte heller samma status som de besiktningar som finns beskrivna i olika lagar och allmänna bestämmelser

Vem betalar för besiktningen?

Typ av besiktningBetalningsansvarig
Förbesiktning och § 59-besiktningBetalas av den part som har begärt besiktningen.
EfterbesiktningBetalas av entreprenören, om fel i större omfattning kvarstår vid efterbesiktningen. I annat fall av beställaren.
Slutbesiktning och kompletterande slutbesiktningBetalas av beställaren
Ny slutbesiktningBetalas av entreprenören
Överbesiktning och särskild besiktningBetalas av parterna enligt besiktningsmannens beslut

Är du intresserad av en besiktning?

Kontakta oss via formuläret.